房地产健康发展先要完善市场定价功能

在房市经历了超长期牛市之后，房价合理回归可能将成为相对长期的过程。

市场迅速降温，一些地方甚至由于开发商降价销售引发“楼闹”。目前矛盾表面看是由于房价下降，业主以其他原因为由头要求变更合同，避免触碰不遵守契约的指责。而根源上看则是房地产市场制度不完善，市场机制和功能出现的扭曲。

房市交易比超市买东西复杂得多，尤其是在当前房产预售制度下，居民购置的新房基本都是“楼花”，成品往往要到半年以后甚至更长的时间才能交付，这实际上意味着预售制下，消费者与开发商所签署的合同是不完备契约，且只要消费者没有收楼，双方合同就处于待执行状态，而这一期间房价调整变动、开发商对合同允诺兑现等，都存在明显不确定性。

房地产是兼具商品属性和金融属性的。对于购房者而言，新房预售这种不完备预售契约实际是单边做多的金融合约，而新房预售合同与房产实物交割则存在相当长的时滞，带有典型的期货交易特征，这期间任何变动都容易引发开发商与购房者的买卖纠纷，而目前尚没有完善有效的法律规范应对这些问题，导致各方在房产预售与现房交割期矛盾容易激发的状态。

现行新房预售制是有利于单边做多的，而市场却缺乏相应的做空机制和对冲交易品种。就很多人而言，房子可能是他们一生中最重要、份额占比最大的长期固定资产，购房者对于房子简单、完全地暴露在市场不确定性之下所产生的焦虑与无助可以理解。因此，不管新房预售制是否将取消，当务之急是完善市场定价功能，创设对冲和管控价格风险等的交易品种，为房市健康可持续发展提供稳压器。

如何有效拓展房市深度，增强市场价格发现能力和风险管控能力?首先，可考虑创设与房地产有关的期货、期权产品。对于房市而言，如果购房者不论是购买楼花还是选择二手房交易，市场都能够提供对应的房产期货、期权产品，以方便消费者锁定价格风险、管控风险，则必然有利于提高市场价格发现能力，降低房市大起大落的风险。当然，房地产具有典型的地域性特征，在标准化上面临更为复杂的技术性因素，但这并非不可克服的问题，实践中有很多工具和手段可以克服这个问题。

其次，积极支持和鼓励金融机构开发担保债务凭证(CDO)、贷款抵押债券(CLO)、信用违约互换(CDS)等金融衍生工具和产品。2008年次贷危机以来，有观点认为次贷危机祸起金融衍生工具泛滥。这种观点并不正确。金融衍生产品在风险管理、价格发现作用必然具有对称性，抑制防范系统性风险的方式应该是从体制机制和发展路径上找原因，而不是仅归责于金融产品。

再次，创造条件开发房地产保险产品，开发与房价挂钩的财产保险产品，为消费者提供保值和风险对冲工具。如消费者以房产原值为保值额购买保险公司的财产保险产品，在保险期间消费者需要每年向保险公司缴纳一定的保费，如果在房产保险期间房产增值，那么保险公司就可赚取保费而分享房产增值收益，其中消费者可以与保险公司进行原值看空、溢价看空和折价看空的操作。

当前，不论是因房价下跌引发的业主“楼闹”，还是带有“阴谋”性质的开发商借“楼闹”进行行为营销，背后深层原因恰在于房市制度不够完善，市场机制不到位和扭曲，唯有通过真正的房市市场化改革，增强整个市场的价格发现、风险管理等功能，才能有助于卸下楼市行政性调控的盔甲，让市场在房地产领域的资源配置中真正发挥决定性作用。